Верховный суд отменил «схему Долиной» и усилил защиту добросовестных покупателей жилья

Президиум Верховного суда утвердил обзор судебной практики по спорам об оспаривании сделок с недвижимостью. В документ вошли 20 правовых позиций, сформированных по делам 2022–2025 годов. Его задача — выработать единообразные подходы судов при разрешении споров о праве собственности на жильё.

Судам следует принимать во внимание добросовестное поведение покупателя, а также наличие у него возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал продавец.

В обзоре сказано, что само по себе заявление продавца о том, что он действовал под влиянием мошенников или заблуждения, не является безусловным основанием для отмены сделки. Судебная защита должна предоставляться сторонам в равной мере; при признании договора недействительным применяется двусторонняя реституция, и каждая сторона обязана вернуть полученное по сделке.

Также отмечено, что заблуждение продавца в отношении мотивов сделки не считается существенным основанием для признания договора недействительным по статье 178 Гражданского кодекса.

Резонансное дело, повлиявшее на практику

Поводом для пересмотра практики стало резонансное дело певицы Ларисы Долиной. Летом 2024 года она продала пятикомнатную квартиру в Хамовниках и затем заявила, что стала жертвой телефонных мошенников, после чего перевела полученные деньги злоумышленникам.

Покупательница квартиры обратилась в суд. Нижестоящие инстанции первоначально признали сделку недействительной и вернули квартиру продавцу, оставив покупательницу без жилья и без денег. В декабре 2025 года Верховный суд отменил эти решения и оставил право собственности за покупательницей, подчеркнув необходимость защиты добросовестного приобретателя.