Кратко о происходящем
Льготная ипотека, введённая в 2020 году для поддержки сектора первичного жилья, официально прекращена 1 июля 2024 года. Программа за четыре года выросла до масштабов, сравнимых по расходам с крупными федеральными проектами: было выдано около 1,5 миллиона кредитов на сумму почти 6 триллионов рублей.
Зачем её запускали
Изначально программа должна была временно поддержать рынок в условиях пандемии: стимулировать продажи новостроек и помочь девелоперам сохранить объёмы строительства. Кредиты выдавались по ставке существенно ниже рыночной, часть разницы компенсировалась из бюджета.
Что пошло не так
Льготные условия породили мощный спрос, который значительно превысил предложение. Цена квадратного метра в новостройках резко выросла: за несколько лет рост достигал десятков процентов в ведущих городах. Одновременно уменьшалась площадь доступных квартир — в приоритете оказались дешёвые студии и малогабаритные варианты.
Сдерживающая роль программы для макроэкономики стала сомнительной: повышение ключевой ставки вынудило государство тратить всё большие субсидии, а финальный эффект для покупателя был практически нивелирован ростом цен и увеличением общего срока кредитования.
Кто выиграл
Главными бенефициарами оказались девелоперы и связанные отрасли — стройматериалы, мебель, отделка. За счёт приливного спроса застройщики сократили сроки строительства и увеличили прибыль, одновременно получив возможность закладывать рост цен в свою модель.
Платят ли обычные покупатели меньше?
Нет — по факту многие покупатели потеряли в доступности. При медианных доходах льготная ставка позволяла приобрести заметно меньшую по площади квартиру, чем до введения программы. Кроме того, многие семьи брали дополнительные кредиты на ремонт, а срок ипотеки увеличился, что приводит к выплатам в пожилом возрасте.
Почему программу свернули
Причины сочетались: бюджету было всё сложнее компенсировать разницу ставок, регулятор и Минфин фиксировали перегрев рынка и риски «пузыря». Власти пришли к выводу, что положительный эффект от субсидий нивелируется ростом цен.
Чего ждать дальше: цены и рынок
Прогнозы расходятся. Некоторые ожидают заметной корректировки цен, другие считают, что девелоперы будут удерживать прайсы: у многих накоплен финансовый запас, кредиты застройщиков требуют доходов, а предложение может сокращаться. Для существенного падения цен потребуются продолжительное снижение спроса и/или масштабный кризис в строительной отрасли.
Высокие рыночные ставки также ограничивают спрос: при возросших ставках ипотечная нагрузка становится недоступной для большинства семей, и это в свою очередь сдерживает активность на рынке первичного жилья.
Какие остаются поддерживающие программы
Сохраняются отдельные адресные льготы: программы для семей с детьми и для определённых профессий (например, IT). Они действуют в ограниченных объёмах и при прочих условиях не компенсируют масштаб ушедшей массовой программы.
Вывод
Массовая льготная ипотека выполнила задачу по поддержке спроса и строительной активности, но не улучшила доступность жилья для большинства россиян — напротив, способствовала росту цен и сжатию площадей продаваемых квартир. После закрытия программы рынок перейдёт в фазу адаптации: резкого и быстрого снижения цен ждать не стоит, но доступность жилья для обычных семей в среднесрочной перспективе останется под давлением высоких ставок.
